انواع قراردادها ازلحاظ نحوه اختیارات پیمانکار

قراردادهای ساختمانی تعاریف و دسته‌بندی‌های مختلفی دارند. یکی از این دسته‌بندی‌ها به نحوه اختیار دادن به پیمانکار مربوط است. البته در سازمان برنامه‌وبودجه انواع قراردادها تعریف جداگانه‌ای دارد و در این مقاله در خصوص پروژه‌های خصوصی مثل ملک‌های ساختمانی معمولی صحبت و بحث می‌کنیم.

قراردادها از نگاه نحوه اختیارات پیمانکار به سه دسته زیر تقسیم می‌شوند:

1- تهیه مصالح و اجرا

2- دستمزدی

3- مدیریت پیمان

1- تهیه مصالح و اجرا (پیمانکاری)

در این نوع کارفرما و پیمانکار توافق می‌کنند که پیمانکار مصالح موردنیاز عملیات اجرایی را تهیه‌کرده و هم‌چنین نیروی لازم برای اجرا. در این حالت در قرارداد ذکر می‌شود که تهیه مصالح استاندارد، حمل، تخلیه در محل و اجرای کلیه عملیات موردقرارداد بر عمده پیمانکار است. بسیار دیده‌شده است که قرارداد فی‌مابین بدون برآورد اولیه کار است. در این شرایط کارفرما متضرر می‌گردد؛ زیرا که وقتی مرجع کافی برای مقایسه مصالح موردنیاز و کار انجام‌شده نباشد بررسی و کنترل کار نیز مشکل می‌شود. درنتیجه امکان ضرر مالی چه ازلحاظ پرت مصالح و چه ازلحاظ مقدار مصالح خریداری‌شده بسیار بالا می‌رود. پس در این نوع قرارداد مواردی که حتماً باید در متن قرارداد آورده شود و یا پیوست گردد به شرح زیر است:

الف- برآورد کامل عملیات مربوط به پروژه با ذکر جزییات و. نوع مصالح موردنیاز

ب- بها واحد عملیات اجرایی به‌صورت کامل (تهیه و اجرا)

ج- تعیین مبلغ نهایی انجام کار به‌صورت ناخالص

در این صورت کارفرما چشم‌انداز مناسبی از انتهای کار دارد و چنانچه نیاز به تغییری در نوع مصالح یا نوع عملیات باشد آگاهانه‌تر تصمیم می‌گیرد.

لازم به ذکر است حتماً قبل از انعقاد قرارداد از چند پیمانکار به‌صورت جداگانه استعلام قیمت گرفته شود نامناسب‌ترین و کمترین قیمت لحاظ گردد.

2- دستمزدی

در این نوع قرارداد طرفین (کارفرما و پیمانکار) توافق می‌کنند که مصالح توسط کارفرما تأمین گردد و پیمانکار انجام عملیات را بر عهده می‌گیرد. در این حالت معمولاً کارفرما بایستی مصالح را در محل پروژه به پیمانکار تحویل دهد. پیمانکار نیز در بازه زمانی مناسب بایستی مصالح موردنیاز را درخواست نماید. به‌طوری‌که کارفرما فرصت بررسی مقادیر، استعلام قیمت و خرید مصالح را داشته باشد چنانچه متوجه شده باشید اگر کارفرما در تأمین مصالح تأخیر نماید پیمانکار در خصوص تأخیر در انجام عملیات مدعی خواهد بود. مگر اینکه پیمانکار لیست مصالح موردنیاز را در زمان تعیین‌شده به کارفرما تحویل داده باشد و کارفرما در تأمین مصالح اهمال نموده باشد. در حالت دستمزدی نیز موارد زیر حتماً در قرارداد ذکر گردد:

الف- برآورد کامل عملیات مربوط به پروژه با ذکر جزییات به‌طوری‌که کاملاً مشخص باشد مقدار مصالح موردنیاز چقدر خواهد بود.

ب- بها واحد عملیات اجرایی به‌صورت کامل (اجرای عملیات)

ج- مبلغ نهایی انجام کار به‌صورت ناخالص

د- فرصت زمانی که پیمانکار بایستی مصالح موردنیاز را اعلام کند.

در این نوع قرارداد کارفرما در خصوص کیفیت مصالح کنترل کافی خواهد داشت ولی موردی که باید مدنظر قرارداد مقدار مصالح درخواستی و میزان پرت آن است. معمولاً پرت مصالح بستگی به نوع آن و نوع عملیات حدود پنج درصد تا ده درصد است و چنانچه مقدار مصرفی بیش‌ازحد برآورد اولیه باشد بایستی علت آن در حین عملیات بررسی گردد. موارد قابل‌بررسی نحوه مصرف توسط نیروی پیمانکار، میزان پرت ایجادشده و حتی برآورد اولیه است. پیشنهاد می‌گردد علت تناقض حتماً در حین عملیات بررسی شود تا در انتهای کار و زمانی که روی بعضی عملیات پوشیده شده و قابل‌رؤیت نیست بین پیمانکار و کارفرما بحث و درگیری پیش نیاید. لازم به ذکر است مسئولیت کیفیت مصالح و همچنین خرید آن به‌طور کامل بر عهده کارفرما خواهد بود؛ بنابراین قاعدتاً کارفرما بیش از حالت نوع اول درگیر کار و عملیات می‌شود. اما ازلحاظ کنترل هزینه‌ها به نفع کارفرما است.

لازم است بدانید در هر دو حالت فوق هزینه بیمه نیروی پیمانکار بر عهده پیمانکار است و حتماً باید در قرارداد ذکر شود.

3- مدیریت پیمان

مدیریت پیمان همان‌طور که از نامش برمی‌آید، روشی است که در آن کارفرما، یک شرکت ساختمانی یا یک شخص را تعیین می‌کند تا مدیریت اجرای پروژه را بر عهده بگیرد؛ بنابراین تعیین روش‌های اجرای پروژه و تعیین چارت سازمانی و استخدام نیروها بر عهده پیمانکار است. در این روش پیمانکار یا شخص، بابت مدیریت پروژه درصدی از هزینه‌های انجام‌شده را دریافت می‌دارد. این هزینه‌ها معمولاً شامل هزینه تهیه مصالح و هزینه اجرا است ولی قبل از هزینه‌های صورت گرفته باید توافق طرفین در نظر گرفته شود، این پیمان به سود طرفین است چون کارفرما هیچ بالاسری (اورهد یا سود) به پیمانکار پرداخت نمی‌کند فقط هزینه مصالح، مدیریت طرح، نیروی انسانی و ماشینی را پرداخت می‌نماید، بنابراین در هزینه پیمان صرفه‌جویی می‌شود. از طرفی دیگر پیمانکار هزینه‌ای بابت اجرا پرداخت نمی‌کند و تعهدات را بر عهده نمی‌گیرد و فقط به خاطر تخصص در مدیریت سودی به‌صورت درصدی از کل هزینه‌ها دریافت می‌دارد. سرعت و کیفیت ساخت پروژه در این روش نسبت به دیگر روش‌ها بالاتر است. در این حالت قرارداد اصلی بین کارفرما و مدیر پیمان منعقد می‌گردد و مدیر پیمان حق‌الزحمه خود را به‌صورت درصدی از کل هزینه‌های ساخت دریافت می‌کند. ولی درواقع کارفرما درگیری با عملیات نخواهد داشت و مدیر پیمان نماینده او محسوب می‌شود. معمولاً در ساختمان‌های معمولی که چند شریک دارد برای اینکه طرفین درگیر عملیات نباشند و اعتماد هم برقرار باشد یک مدیر پیمان انتخاب می‌کنند و کار را به ایشان می‌سپارند. در قرارداد مدیریت پیمان ذکر موارد زیر لازم است:

الف- برآورد اولیه هزینه تهیه مصالح و انجام کار

ب- درصد توافق شده فی‌مابین کارفرما/کارفرمایان و مدیر پیمان

ج- نحوه پرداخت درصد توافق شده بین کارفرما و مدیر پیمان. در این حالت بهتر است درصد پرداخت بر مبنای حجم ریالی کار انجام‌شده تعیین شود. به این صورت که به نسبت پیشرفت کار و تعیین هزینه‌های انجام‌شده درصد مربوطه به هزینه‌ها اعمال شود و مبلغ مدیر پیمان پرداخت گردد.

در همه موارد فوق باید مدنظر داشته باشید که حتماً کار و سابقه‌های پیمانکار یا مدیر پیمان بررسی و موردتحقیق قرار گیرد تا بهترین انتخاب انجام شود. چنانچه لازم است با کارفرمایانی که با ایشان کارکرده‌اند نیز تعامل داشته باشید. همچنین از توانایی فنی و مالی بخصوص در قرارداد نوع اول اطمینان کامل حاصل نمایید. زمانی که پیمانکار انتخاب شد با دقت کامل قراردادی تنظیم کنید و چنانچه نیاز باشد از متخصص حرفه‌ای در تنظیم قرارداد کمک بگیرید. ممکن است که نیاز باشد هزینه‌ای برای تنظیم قرارداد پرداخت کنید اما درنهایت از بروز مشکل در نحوه عملکرد و همچنین ضرر مالی جلوگیری خواهید نمود.